貸主様の賃貸物件の管理はどうされていますでしょうか。
賃貸住宅を貸す場合には、不動産会社等に依頼することになります。その際に、知っておいた方が良いポイント等をご紹介致します。
当社とお付き合いがなく、初めてのお客様（収益不動産を所有している・所有したいと考えている）は、ご相談は無料で行っておりますので、お気軽にご相談下さい。
１．物件概要を確認する
既存物件について、「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「家賃滞納や迷惑な入居者に対応したい」といった場合は、不動産会社に管理を相談したほうがよいでしょう。
弊社では、基本、管理料を頂いての管理は受け付けておりません。
なぜなら、賃貸人様に基本、自主管理（何事に対しても他人任せにせず、自ら建物の運営に携わって欲しいからです。）をお勧めしています。
では、何をして頂けるの？と思われるかと思いますが、簡単にお伝えしますと、「アドバイス」となります。
※詳しくは、弊社にお問合せ下さい。
依頼を受けた不動産会社は所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取タイプ、駐車場、希望賃料、希望入居者層などを調査。最適な条件のもとに、賃貸住宅経営が運営できるように手助けしてくれます。
２．物件概要を確認する
不動産会社は現地に行き、物件の内・外部、付属施設、周辺の公共施設や環境、交通機関、そして周辺の類似物件の賃料などを調査します。
調査結果から、間取りや設備、外装などのリフォーム提案や、賃料改定のアドバイスなどを行います。
また、登記事項証明書等で所有権以外の権利関係の有無を確認します。
３．物件概要を確認する
適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった二つの方法が用いられています。
「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。
｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋ 貸主の利益 ｝÷ 償却期間＝月額家賃
「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の賃料等をいくつか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。
「積算」によって賃料を算出しても、その賃料等が相場とかけ離れていては入居者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。
その際、「2DK月額10万円」というように賃料等の「総額」で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。
この「単価」というのは「坪単価（または1帖あたりの単価）」のことで、有効居室面積、つまり住宅の総面積から水回りや廊下、玄関など居室として使用できない部分を除いた単価で考える方法です。
この方法ですと、近くに比較できる物件がないときや、変則的な間取りの物件での賃料査定が可能です。
具体的には、有効居室面積1帖あたりの単価を算出し、対象物件の有効居室面積に当てはめていきます。
しかし、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味することが必要不可欠です。
そうした情報に詳しい地元の不動産会社に賃料等の査定を依頼するのが、一番よい方法でしょう。
４．入居者募集要項を設定する
入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率がよい」という効果、「女性限定」にしますと「きれいに室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあるかもしれませんが、これは、昔のお話かと感じます。
たしかに、学生の場合は、18歳未満の方が多いので、連帯保証人や緊急連絡先をご両親にされる方がいらっしゃいます。
ですが、学生の場合は問題は少ないかと思いますが、普通の賃貸では何かあった際に連帯保証人が責任を素直に追ってくれる場合は少ないかと思います。法律上そうですが、いざ、連絡すると、借主と連絡取っていない・音信不通、着信拒否等いろいろ理由があり、貸す側としては何かの際に手間がかかるといった不安要素があります。
そこで、保証会社を利用する手です。
保証会社は、保証料がかかる形になりますが、何かの際に色々保証してくれ、不安要素の割合が減る契約方法です。
不動産会社等にも保証会社と提携しているかと思いますが、その保証会社の内容を、よく確かめましょう。
ポイント
- 行方不明等連絡が付かなく滞納になっている場合、いつまで賃料等保証してくれるか。
- 原状回復の費用を保証してくれるか。また、清算時に借主が支払い等拒否した場合どうなるのか等。
- 一人暮らしの場合、孤独死の場合の保証の範囲や、賃料等保証期日（死亡日：発見時より遡る。発見時。荷物の搬出等まで。等）を確認
- 保証会社は、ある意味、保険ですので、不動産会社に言われるままの保証会社に加入してもらっても、いざという際に、使えないということにならないように。
話が脇にそれましたが、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴き声やにおいが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。
また、楽器についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、保証会社の原状回復保証内容を鑑みて、敷金ゼロでも対応できる形もあります。
礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。
５．契約条件（普通借家か定期借家か）を設定する
賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても借主から更新を求められると、賃貸人側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当の事由が認められないと更新を拒絶することができません。
一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動産会社にアドバイスを求める方がよいでしょう。
定期借家の条件
- 契約書に更新がないことが規定されていること
- 契約が書面によって締結されていること
- 事前の説明手続を行っていること
入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般的に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少するケースもあるかと思いますが、借主の解約方法の部分を普通借家契約型に変更（1か月前解約）するなど、契約期間は定期借家契約ですが、終わりは普通借家契約風にアレンジすれば、賃借人が感じるデメリットも少なくなるかと思います。
６．入居者募集広告の費用負担について
不動産会社によっては、広告を出稿することに対して費用を負担してほしい旨の提案をしてくることがあります。
これに納得した上で広告活動を行った場合には、もちろん、その費用負担をすることになります。
事前に広告内容について不動産会社と協議し、事後にその広告についての不動産会社から説明を伺うようにしましょう。
７．物件ごとに入居者基準を設ける
物件のグレードや間取タイプ、立地条件、環境、物件の既存入居者の特徴などにより、どのような層に適しているのか、入居者層を限定した方がよいのかといった基準が生じてきます。
この基準をできるだけ明確にすることで、入居希望者が基準に適しているかを判断でき、審査がより的確に行えます。
８．入居者の資格要件の確認
これには三つのポイントがあります。
- 「転居の理由」です。
転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。
これは、理由が正しいか判断しかねることがあります。 - 「身元および人柄などの確認」です。
入居申込書に記載された内容から確認します。調査・確認には、住民票での確認や勤務先に照会するなどの方法があります。
ただし、こうした確認は事前に不動産会社から入居希望者にその旨を説明してもらった上で行う配慮が必要です。
連帯保証人の身元確認も同様です。
人柄に際しては、ご案内時に内覧者の対応等を見て・感じればわかるかと思いますが、これは、不動産会社が募集している物件を、その不動産会社が案内する場合です。現代では、案内に元付（募集している会社）が同席する場合は、稀ですので、その点はよく確認しましょう。 - 「収入面の確認」です。
会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。
なお、月額収入の30％を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますので注意が必要です。
大まかですが、賃料の3～4倍の月収があると良いと言われていますが、ここは、保証会社に加入して、不動産会社が調べられない部分まで調べる可能性のある・保証もしてくれる保証会社に加入を前提に進めましょう。
経験則ですが、審査が早くわかる保証会社の入居者は、滞納率・迷惑をかける事が高いと感じます。
９．入居者に用意してもらう書類
契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申込書の記載内容を証明するものということになります。具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、本人確認書類（運転免許証、学生証のコピーなど）、連帯保証人の承諾書、保証人の印鑑証明書、そして場合によっては、保証人の収入証明書が必要になります。
保証会社を加入で進める場合は、どのような方が住まれるか、顔写真の分かる物と住民票やマイナンバーカード等を頂く形が良いかと思います。
１０．契約書上のポイント
賃貸借契約の締結にあたっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。
入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、後で取り消されることもありますから、保護者などの同意や連帯保証を得ておくべきでしょう。
入居者に同居人がいる場合は、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。
当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。
特に、日本周辺のアジアの外国人（日本に帰化した方も含む）が要注意です。
なぜなら、地元の国の風習を持ち込んでくるためか、罪悪感が無い為か、理由は不明ですが、バレなければ良いだろうと思っている・そもそも、日本語をよく理解せず、契約している可能性もあります。
敷金を賃料の2か月15万円前後は預かっておいた方が良いかと思います。
家賃の支払時期に関しては民法上、毎月末にその月の家賃を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースがほとんどで、法律上も問題ありません。
家賃は一定期間増額しない特約をした場合や賃料改定の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相当となったときは、将来に向かって増減することができます。
修繕費用の負担区分についてはトラブルになることが多いので、細かく説明すべきです。
入居時の傷チェック表等を入居前に準備をし、入居者のも確認してもらい、何かの際に証拠も準備しておきましょう。できれば、不動産会社任せにせず、賃貸人も確認しておきましょう。
判例では、賃貸人の修繕義務の免除が認められているのは小修繕であり、かつ、その修繕内容が明確にされている場合に限られているからです。
こうした契約書の内容は、媒介（管理）を委託している不動産会社と相談して決めた方がよいでしょう。
１１．更新手続きを行う
契約期間が満了になると更新手続きを行います。
手続きを行わなくとも契約を継続することはできますが（これを「自動更新」という）、その場合、期間の定めのない契約になります。
また、自動更新を何度か繰り返しているうちに無断転貸されていたり、連帯保証人が亡くなっていたりというケースもあるので注意が必要です。
入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいた方がよいでしょう。（後で、問題になる可能性もある為）
なお、更新時に家賃を値上げするには、「土地建物に対する公租公課の変動」「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣建物と比較して家賃が不相応になった場合」などの明確な根拠が必要です。
これを十分に調査、説明することは専門的な業務になりますから、なるべく媒介（管理）を委託している不動産会社にお願いしましょう。
１２．退去手続きを行う
入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。予告期間と解約に伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、正式な解約の申し入れを文書で行うよう伝えます。
居室内に入居者が設置したエアコンの取り外しや引越しの際に出るゴミの処理方法、引越し期日までに各種公共料金を清算してもらうことなども説明します。
そして、預かっている敷金の額を確認。未払い家賃や原状回復費用との相殺を検討します。
退去時の原状回復はトラブルとなることが非常に多い問題です。
トラブルを避ける際に、退室前に、ここを傷つけた・故障しているといった箇所の連絡、残置物は所有権等の放棄等の対応通知や、退室後に見つかった箇所の写真と連絡等をした上で、清算書の作成及び通知をすべきです。
良くあるのは、
- 残置物・・・ただ単に引っ越し時に忘れていったもの・不要だから残置していったもので引き取るか・有料だが処分するか伺う。
- 報告のない不具合・・・排水の詰まりや故障をお知らせせず退室し、清算前にお知らせするが、経年劣化か過失かわからない場合は、リフォーム時の作業後に分かる場合があり、その対応の仕方（契約書に記載ある）を説明し、清算内容を確定。しかし、清算後に異議申し立てする方がおり、同意してくれない場合は、保証会社に清算書の精査をして頂き、対応。
１３．新しい入居者を募集する
新たな入居者を募集するに当たっての希望条件や、空室修繕工事の内容を検討します。場合によっては、再商品化するためのリフォームを行い、競争力を高めることも必要です。
当社とお付き合いがなく、初めてのお客様（収益不動産を所有している・所有したいと考えている）は、ご相談は無料で行っておりますので、お気軽にご相談下さい。
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