江東区内で賃貸物件を民泊利用する場合

民泊の条件

• 2017年6月16日に交付された住宅宿泊事業法（民泊新法）が、2018年6月15日に施行されました。国家戦略特別区域法に基づく「特区民泊」では国家戦略特区指定地域が対象地域であり、日数要件として3日から10日までの範囲内で条例の定める期間以上とされていましたが、「民泊新法」では全国が対象になり、日数要件は年間180日以内となります。
  
  
• 宿泊営業の実施にあっては、原則、旅館業法の許可が必要ですが、民泊新法に基づく民泊サービスは、この許可を得ることなく住宅宿泊事業を営むことができます。住宅宿泊事業が行われる届出住宅は、人の居住の用に供する住宅を一時的に宿泊事業に活用することから、建築基準法上の「住宅（住宅、長屋、共同住宅、寄宿舎）」であることが条件となります。その要件として、設備要件と居住要件があります。
  
  設備要件： 台所、浴室、便所、洗面設備が設けられていること
  
  居住要件： 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居の募集が行われている家屋、随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
  
  
• 部屋の構造を熟知していない宿泊者が滞在することが想定されることから、民泊新法では、住宅宿泊事業者に対して、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全確保を図るための措置を義務付けています。建築基準法で同規模程度のホテル、旅館に求められる安全確保の措置と同様の措置を、国交省告示1109号で定めています。具体的には、次のような措置が規定されています。

諸問題

• 江東区内で民泊をする場合の届出
  https://www.city.koto.lg.jp/260403/fukushi/ese/kankyo/minpaku_index.html
  
  江東区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例第8条　法第18条の規定により住宅宿泊事業の実施を制限する区域(以下「制限区域」という。)は、区内の全域とする。 2　制限区域における住宅宿泊事業の実施を制限する期間は、月曜日の正午から土曜日の正午まで(国民の祝日に関する法律(昭和23年法律第178号)に定める休日の正午から翌日の正午までを除く。)とする。
  
  上記のように江東区では、1週間の内、土曜と日曜か祝日の宿泊しか営業できません。つまり、手軽に民泊が出来ないということになります。
  
  江東区で宿泊ビジネスをするのであれば旅館業をストレートに取得しに行く道しかないでしょう。住宅宿泊事業と比較して旅館業取得はハードルが高いですが、民泊が競合として参入できない分宿泊事業への参入障壁は高く一度立ち上げて軌道に乗せれば、他の自治体と比べればビジネスしやすいと思います。
  ですが、用途変更になる為、高額な費用が掛かります。
  
  
• 安全の確保のために必要な措置（設備）
  非常用照明器具の設置、防火区画等の措置、スプリンクラー設備等を設置、「自動火災報知設備等の設置」による緩和、「一戸建ての住宅」又は「長屋」の場合の措置等の確認
  
  
• 消防法令適合通知書とは、保健所に宿泊施設の許可申請をする際、宿泊客の安全を確保できる十分な書房設備が揃っていることを証明する書類の確認がありますが、民泊新法では条例で提出を義務付ける記述はありませんが、消防法令に適合していることを担保するために、提出を義務付けている自治体が多くあります。
  
  
• 保証会社について
  今まで、賃貸保証は、貸主と借主間の2社（不動産会社＝代理店）で交わすもので、第三者を含めた保証範囲となっておりませんでした。
  つまり、民泊の場合は、転貸となる為、宿泊者に対しても補償をして頂かないと利用できません。
  多少なり保証会社も宿泊者に対しても範囲が拡大した保証もあります。
  具体的には、強制執行等の際に、宿泊者も含めて退去させる。
  
  
• 近隣のごみ問題等の配慮