南砂町の賃貸物件の管理

管理会社を変えたい

インターネットの大家様の質問サイトでは、たまに、管理会社を変えたいといったご相談があります。

管理会社が勝手に契約内容を変えて契約している・家賃管理の際に入金が遅れる・無い、不具合対応が遅いといった事案が起こり、管理会社を変えられたいとご相談される方が多いです。

ご存知の方は、管理会社自ら探して変えるのですが、

ご存じでない大家様は、管理会社＝賃貸物件を仲介して頂いた不動産会社だと思われており、その不動産会社以外の方に任すと、問題がスムーズに解決できない・退室時の清算を行ってくれない等、契約業務に関して問題が起こるのではないかと思われ、変更を躊躇しているようです。（一部の方）

又は、変更するのが面倒と思われる方（支障があっても多少は我慢する）

そこで、契約の流れを確認してみましょう。

1. 賃貸物件を募集してくれる不動産会社に依頼（仲介会社）
2. 賃貸物件の賃貸借契約に関わる事を手続きしてくれる（仲介会社）
3. 借主様が入居するまでの諸手続き（仲介会社）

つまり仲介会社は、管理会社ではなく、仲介会社で、借主様が賃貸物件をご契約・ご入居までも仲介する不動産会社です。

ですので、仲介手数料というものが発生します。

入居後の流れです。

• 室内の不具合対応（建物管理会社・貸主様（自主管理））
• 契約内容にかかわる案件対応（契約管理会社・貸主様（自主管理））
• 建物全体のの不具合対応（建物管理会社・貸主様（自主管理））

では、管理会社とは何でしょうか？

字のごとく、賃貸物件を管理する会社です。

分かりやすいのは、分譲マンションの管理会社かと思います。

管理とは何でしょうか？

分譲マンション等の管理とは、管理費の収支管理や設計図面等の管理・総会の手配等建物の管理に関わる全てを業務対応しています。
ですので、業務委託費が発生しています。

賃貸物件の場合、10数世帯前後の場合、上記のような管理はされていないかと思います。
賃貸管理会社という特化した会社もあるので、その場合は、分譲マンションと同じ内容かと思います。

ここでお話させて頂きたいのは、10数世帯前後の管理です。

管理とは、建物管理と契約管理があり、借主様が入居中に問題が発生した場合、貸主様との間を取り持つ業務をします。

建物管理ですと、室内の機会がおかしい・水漏れするといった不具合を借主様から受付、修繕業者を手配する。

契約管理では、更新手続きや契約内容の変更といった、賃貸借契約に関わる事案を対応致します。

メリットデメリット

上記のようなサービス管理会社（仲介してくれた不動産会社）は、借主様とご案内時等に対面していますので、その方の大まかな事がわかり、何かの際に対処しやすいメリットもあります。

貸主様が慣習としての仲介会社＝管理会社は、入居後の管理に関しては、有料でない限り基本サービス範囲業務で行われていると思われます。

サービスですので、責任は負いません。

その内容で問題なければ問題ないかと思いますが、室内の環境問題（騒音や異臭問題）に関しては、各々のサービス管理会社では、横のつながりはありませんので、中心には貸主様が居て、事案対応は、借主１→サービス管理会社１→貸主様→サービス管理会社１→借主2といった具合で行ったり来たりします。

建物全体のお知らせ時も、各々の不動産会社に通知しないといけない為、手間がかかります。貸主様の「自主管理」ですので、貸主様が各お部屋にお知らせする形も有ります。

また、サービス管理会社の対応は、借主様貸主様のお話をお伝えするだけで、深くアドバイスをされる事は少ないでしょう。しかし、上記のようなデメリットもあり、建物全体の管理会社利用もメリットかと思います。

しかし、一括管理の場合は、管理手数料がかかるから利用したくないといったお話を聞きます。

たしかに、家賃管理（借主様→家賃管理会社→貸主様へ振込流れ）をする場合は、振込手数料や未入金の場合の借主様の確認等を貸主様が知らないうちに対応して頂くメリットもありますが、

現代は、連帯保証人型の賃貸借契約は少なくなっているかと思います。

つまり、ここの家賃管理業務を保証会社が担ってくれる契約タイプ（借主様が未払いでも保証会社が代わりに貸主様に振り込んでくれる）が主流となっております。

ですので、家賃管理の部分は有料委託をするメリットは少ないかと思われます。

では、一括管理もしてほしい・費用を掛けたくない

一般的に、不動産会社が物件の管理を担う場合には、家賃の5％前後にあたる管理手数料を徴収する場合があります。しかし、当社では、当社で収益不動産を仲介にて購入頂いた・当社で賃貸契約を成約頂いたお客様には、長いお付き合いを続けたいと考え、毎月の管理手数料を無料としております。

例：賃料70000円の5％＝3500円（税別）

では、初めての場合はどうなるの？と思われるかと思います。

当社の場合、スポット管理という管理方法もございます。

簡単にお話しますと、何か問題があった際のみ対応する。その時のみ費用が発生する形になります。

その費用は、借主様からの連絡を貸主様にお伝えするのみの場合は無料です。有料の場合は、修繕の日程調整やその後の調整をした場合に、発生します。

但し、その間に、当社に更新手続きをご依頼頂ける場合は、その後の管理等に関わる手続きは無料で行わさせて頂きます。

詳細は、ご来店の上、ご相談お願い致します。

なぜ、無料で管理してもらえるの？

当社では、基本・自主管理頂き、貸主様にて管理等をして頂いております。

なぜなら、ご自身で管理すれば、色々改善点が見えてきてより良い収益不動産生活が営まれると考えるからです。

自主管理だと心配と思われるかと思いますが、何かご相談して頂ければお手伝いさせて頂きます。（原則無料）

家賃集金代行は致しておりません（借主様が貸主様口座へ振り込む：場合により保証会社が回収・振込）。貸主口座に入金のない場合は、当社にご連絡頂ければ状況を確認し 催促等のお手伝いをさせて頂いております。

入居中の入居者様からのご連絡・貸主様からのご連絡も取次等させて頂いております。 その際、アドバイスや手配もお手伝いさせて頂いております。

敷金の清算は、当社にて退室立ち会いを行い清算書を作成致します。貸主様にその内容をご確認の上清算手続きを行わさせて頂いております。

また、 退室後は、ご希望の場合は、当社の関係業者（長年の業者の良し悪しを経験）にて原状回復・リフォームの収益UPや改善点等ご提案・代行手配もしております。

当社とお付き合いがなく、初めてのお客様（収益不動産を所有している・所有したいと考えている）は、ご相談は無料で行っておりますので、お気軽にご相談下さい。

現在の大家さんからの弊社の感想

• 明和さん（会社名は、東京明和コーポレーションですが長いので、大半の方はこのように言われます）は、他の不動産会社より色々深く携わってくれるから助かる
  
  ※この部分に関しては、普通に対応しているだけなのですが、他の不動産会社がどのように対応してくれているか、貸主様からのお話しでしか伺っていないので当社としては何とも言えません。
  ※すべての貸主様にそのようにしているわけではございません。その貸主様が深くアドバイスされる事を受け入れて頂ける方のみ対応している形です。
  
  
• 明和さんは、小規模ですが、入居後の借主様の問題が少ない
  ※数件、他の不動産会社も管理している一棟マンションがあるのですが、その業者の場合、入居時は問題なかった（不動産会社側のお話）が、入居後隣のお部屋を叩く事があり、その方に初め伺っても叩いていないというばかり。隣人が困って当社にご相談があった事案があるのですが、その不動産会社は良く対応してくれない（話を伝えるだけでそれ以上に対応してくれない）らしく、結果的に、叩いた事実を認め、退室されました。
  
  ※アジア圏の外国の方を入居したお部屋ですが、貸主様が掃除時に途中から入居人数が増えた部屋がありました。不動産会社も現地に伺わず、電話で確認したが問題なく（友人がたまに泊っている）、経緯を見ていましたが、貸主様が一時の事ではないような状況との事で借主様に問いただすと、大人2名までのお部屋に、6名住んで居たことが分かりました。その時点で、そのの不動産会社も対応し、退室する運びとなったのですが、別の問題があり、「ゴキブリ」が室内に大繁殖していました。
  皆さんが思われる大きさのゴキブリではなく、砂粒のような小さな物体です。退室後に害虫駆除の方がこれは「ゴキブリ」ですと言われ、駆除に数か月かかりました。
  
  ※弊社では、外国の方を入居頂く場合は、入居者全員が日本語が話せる・理解できる・契約者は日本語を読める方を基本とし、入居後のマナーを簡易的に説明して入居頂いています。（過去の問題があった部分を改善した結果ですが。）