賃貸物件の自主管理・委任管理とは？

その名の通り、自分で管理する事です。

何を管理するのか？

• 家賃の未納
• 騒音問題
• ゴミ問題
• 建物の管理・設備の修繕等

等があります。

ですが、貸主様がたまに勘違いされていることがあります。

それは、仲介と管理です。

通常、貸主様から不動産業者に募集をお願いされ、不動産業者は借りられるお客様を見つけ、貸主様と契約内容を詰めて、借主様と契約を仲介する事を仲介と言います。

ですので、そこに、仲介手数料という名目金が発生致します。

つまり、入居までの業務が、仲介業務となり、入居後の賃貸借契約以外の問題は、責任を

ここまでは、勘違いされている方は居らっしゃらないかと思いますが、問題は、入居後の事になります。

貸主様は、仲介してくれた不動産業者を管理会社と考えている方が多いです。

実際にも、賃貸のお手伝いをさせて頂いた・次回の更新契約もご依頼頂ける等、色々な部分でサービス範囲で行っている不動産業者が居ます。

その様な長年の関係もあり、その様に思われるのも仕方ございませんが、厳密に言いますと違います。

管理業務とは、対価（貸主様が管理業者に対して支払う業務料金）に対して行う業務です。

入居後の多くある事案は、修理故障の相談と未納家賃の催促と騒音等の相談です。

借主様も、実際、貸主様と面識がある方は少ないかと思いますので、仲介頂いた不動産業者に連絡を取ります。

その連絡を不動産業者は、貸主様にお伝えするのですが、貸主様が修理等業者を手配する方や、不動産業者を通して業者さんにお願いする事があります。

貸主様ご自身で手配する場合は、借主様から直に内容を伺い、手配や日時調整をして頂ければスムーズかと思いますが、

ここで、問題があります。借主様がお話される内容は、貸主様負担で行わなければならない事案なのかということです。

そこで、貸主様が不動産業者に問合せする形になります。

貸主様自身で手配できなく、不動産業者を介して手配する場合は、話の中でどなたが負担すべきか判断した上で、話をしているかと思いますので、その点スムーズです。

現在の賃貸契約は、保証会社を加入の上で契約していることが多いので、自動引落及び自動代位弁済の保証契約であれば、その点は、保証会社が対応してくれるので、貸主様は、借主様が滞納しているかすぐには分からない状態となりますが、滞納月が増えたりすると、保証会社から内容証明を送るので、弁護士の委任状を欲しい等連絡が来た際に、分かる事項です。

ですが、昔から住まわれている方は、家賃滞納が起こると貸主様が不動産業者に連絡して、不動産業者が借主様にその旨お話し、お支払いの調整をする形になります。

「法的紛議が生じることがほぼ不可避」な段階に至った場合、これを不動産会社・管理会社が単独で行うことは、非弁行為となってしまいます。

つまり、弁護士法に接触してしまうので、行えないということです。

次に多いのが、騒音等の問題での相談となります。

上階や横のお部屋がうるさい等、近年の入居者様は、上下左右にどのような方が住まわれているかわからない状態で居住する事が多く、昔であれば、入居時に、どのような方かを知る術として、挨拶に伺う事が多かったですが、人それぞれです。

以前、NHKでの受け売りですが、どのような居住者が住んでいるか分かる・たまに挨拶する方だと、騒音に対して、寛容になるようです。（子供がいるお宅等）

逆に、知らない方だと、その騒音に対して過敏になるようです。

業務内容にもよりけりですが、賃料の5％程度かと思われます。